Expertise immobilière

Pourquoi un expert immobilier ?

Une expertise immobilière est une rédaction établie par un professionnel qui engage sa responsabilité, donnant un avis économique et/ou technique dans un rapport officiel, pour vous protéger et vous éclairer dans le cas d’une procédure ou d’un litige. L’expertise répond à la fois aux compétences de l’expert mais également à ses connaissances. L’expert immobilier peut réaliser une expertise immobilière grâce à son savoir-faire en matière d’immobilier. Ce rapport formel est toujours suivi d’une analyse approfondie. Un expert en immobilier est une personne professionnelle indépendante dont le métier est de définir en toute intégrité et avec précision la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier ou commercial.

Ne pas confondre « évaluation » et « expertise » immobilière

L’évaluation immobilière consiste à définir le prix « le plus juste » pour vendre le logement dans les meilleurs délais et au meilleur prix.

L’expertise consiste à apprécier la valeur vénale (afin de calculer les droits de succession ou l’impôt de solidarité sur la fortune) ou locative d’un bien, en fonction de paramètres financiers, techniques, juridiques, etc.

Sachant qu'en recourant à l’expertise par un expert immobilier, le fisc a souvent tendance à se ranger à la valeur déterminée par ses soins.

La différence entre expertise immobilière et avis de valeur

Seuls, les experts immobiliers sont habilités à évaluer les biens immobiliers dans le cadre d’un partage, d’une donation, d’une déclaration ISF, d’une déclaration de succession, d’une liquidation de communauté, d’une garantie hypothécaire ou d’un dossier contentieux ou judiciaire.

Les différentes méthodes d’évaluation des biens immobiliers pratiquées par les experts.

D’après la charte de l’expertise en évaluation immobilière il existe quatre grandes familles de méthodes d'évaluation de biens immobiliers :

Les méthodes par comparaison directe ou méthodes appelée méthode par le marché

Cette méthode consiste à comparer le bien à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à une date la plus proche possible de la date de l’évaluation.

« La valeur vénale se définit comme le prix normal auquel un vendeur serai prêt à vendre son bien et auquel un acheteur, serai prêt à l’acquérir, sans que leur décision ne soit influencée par un besoin impératif ou un motif exceptionnel »

Les méthodes par le revenu

Cette méthode consiste à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale.

Les méthodes par le coût de remplacement ou méthode appelée méthode du coût de la construction

Cette méthode consiste à reconstituer le prix de revient du bien.

Les méthodes dites 'professionnelles'

Ces méthodes s'appliquent à des catégories de biens immobiliers professionnels spécifiques

Il y a notamment la méthode dite du 'bilan-promoteur', cette méthode consiste à déterminer la valeur d'un terrain, ou d'un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d'une opération de promotion, de réhabilitation ou d'aménagement, et en déduisant le coût des travaux et les différents frais liés à l'opération.

Les dangers d’une sous évaluation

Sous évaluation de valeur immobilière : l'exercice du droit de préemption

L'exercice du droit de préemption est un risque majeur pour un propriétaire qui se satisferait d'une sous estimation ou de pratiques archaïques et non indépendantes d'évaluation de valeur immobilière. En effet, même si vous n'avez pas d'arrières pensées ou de motivations frauduleuses, la commune en zone urbaine, ou la Safer en zone rurale peuvent se porter acquéreur de votre bien au prix affiché. Et même si personne ne s'oppose à la vente de votre maison, ces droits de préemption peuvent s'exercer.

Sous évaluation de valeur immobilière : le pouvoir de l'administration fiscale

Le vendeur d'un bien immobilier a beau avoir échappé à l'exercice du droit de préemption, il n'est pas pour autant à l'abri ! L'administration fiscale peut vous réclamer le paiement des droits d'enregistrement sur la valeur réelle du bien, c'est à dire la valeur vénale immobilière. Le fisc peut également considérer qu'il s'agit d'une donation déguisée et vous réclamer des droits de donation. De plus, le fisc peut vous demander de payer l'impôt sur les plus-values, en cas d'une éventuelle revente, si le bénéfice d'un achat à moindre coût est palpable immédiatement. En outre, si le vendeur et/ou l'acquéreur sont assujettis à l'ISF, la sous-estimation du bien peut entraîner un redressement fiscal sur les trois dernières années, outre celle en cours.

Sous évaluation de valeur immobilière : le déséquilibre du partage

Une donation ou un partage de succession comprend non seulement des biens immobiliers mais aussi des valeurs mobilières. Sous évaluer un bien peut alors entrainer une inégalité entre les cohéritiers ou codonataires. Celui qui reçoit un portefeuille de valeurs sous évalués est désavantagé et cela peut créer des jalousies, voire des conflits au sein d’une même famille.

Donation, succession, déclaration ISF : bien évaluer son patrimoine immobilier

En sous évaluant la valeur de votre maison ou de votre pavillon, vous prenez aussi le risque de subir un redressement fiscal, d'une part sur les frais de mutation, d'autre part au titre de l'ISF. Il peut s'exercer sur les trois années précédentes en plus de celle en cours et porter sur la valeur vénale du bien immobilier.

Evaluation de valeur immobilière : demander l'avis d'un expert indépendant

Pour être fiable, l'estimation d'un bien immobilier doit apprécier la valeur à laquelle il peut être vendu sur le marché amiable à un instant t. Elle doit également être le fait d'un expert immobilier indépendant et non d'un agent immobilier qui lui est juge et partie.

L’estimation d’un bien loué, peut être évalué sur la base d’un taux de capitalisation du revenu, mais il peut être corrigé si le loyer est manifestement sous évalué.

Les biens démembrés et indivis sont délicats à évaluer.

Obligation de faire intervenir un expert immobilier.

À compter du 1er juillet 2016, les banques devront respecter de nouvelles obligations. La Directive européenne sur le crédit immobilier, aussi appelée MCD pour Mortgage Credit Directive, leur demande « d’uniformiser les normes d’évaluation des biens immobiliers à usage résidentiel concernés par le crédit ». Dans les faits, cela signifie qu’elles auront obligation de recourir à un expert indépendant et qualifié pour déterminer si le crédit immobilier est viable.

Une mesure censée protéger les consommateurs.

Le point sur cette actualité immobilière: Responsabiliser la distribution des crédits immobiliers. « Les nouvelles mesures de la Directive Crédit visent à créer un marché du crédit hypothécaire à l’échelle de l’Union européenne et mettre en place les conditions d’une meilleure information et protection du consommateurs » explique le directeur du spécialiste de l’évaluation immobilière, Cofaris Evalutation. Il s’agit donc d’aller vers l’attribution de crédits immobiliers responsables.

Les banques devront ainsi analyser la solvabilité des acheteurs de biens immobiliers d’habitation mais devront également assumer, et assurer, un fort devoir de mise en garde.